A inadimplência de aluguel em São Paulo registrou nova alta e atingiu 3,59% em agosto, ante 3,29% em julho, segundo o Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica, principal plataforma de soluções tecnológicas e financeiras para os mercados condominial e imobiliário no país. O valor é o maior desde a criação do indicador, em 2023. Em comparação ao mesmo período de 2024 (2,61%), o aumento foi de 0,98 ponto percentual.
O diretor de Negócios para Imobiliárias do Grupo Superlógica, responsável pelo índice, Manoel Gonçalves, explicou os fatores que contribuíram para o aumento da inadimplência e dos preços dos aluguéis no país.
“A inadimplência locatícia e o índice de locação são diretamente relacionados à macroeconomia do país. Exemplos disso são a taxa de desemprego, o PIB, a renda, ou seja, toda vez que há piora nesses índices econômicos relevantes, também ocorre uma piora na inadimplência de locação. Isso se dá porque aproximadamente 30% dos custos de uma família que opta pela locação, ou que depende da locação, são destinados ao pagamento do aluguel”, comenta.
Em 2024, a média de desemprego foi de 6,6%, o menor nível desde o início da série histórica, em 2012. No mesmo ano, o PIB brasileiro atingiu um crescimento de 3,4% em relação a 2023, totalizando R$ 11,7 trilhões.
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A realidade por trás dos números
Apesar dos índices positivos na economia, a realidade da locação revela tensões que merecem atenção. Famílias que vivem em imóveis alugados dependem de um emprego fixo e estável, com porcentagem da sua renda disponível para arcar com custos básicos (água, luz, alimentação), e outra parte da renda direcionada apenas para o aluguel.
Segundo o advogado Júlio Delamôra, especialista em direito imobiliário há 25 anos, a inadimplência cresceu tanto em imóveis de alto padrão quanto nos de menor valor, revelando um cenário de estresse generalizado no mercado.
“Nos imóveis de menor valor, a maior exposição à informalidade e à sazonalidade da renda são fatores que dificultam a regularidade no pagamento dos aluguéis. Uma pequena queda na remuneração ou um aumento em despesas cotidianas já comprometem o orçamento familiar”, explica.
O especialista acrescenta que mesmo entre as famílias de renda mais alta há vulnerabilidades: “Nesse grupo, parte da renda depende de variáveis, como bônus e comissões. Quando essas fontes diminuem, há buracos no orçamento e queda na capacidade de manter o aluguel em dia”.
Para o advogado, o fato de bairros com perfis diferentes apresentarem inadimplência, indica uma deterioração simultânea nos dois extremos do mercado. “O aperto na capacidade de pagamento do aluguel não está restrito a um setor específico, mas reflete uma compressão orçamentária generalizada”, completou.
Nos momentos em que o país enfrenta fragilidades econômicas, seja pela inflação, aumento da taxa de juros e queda da renda real, e mesmo com a taxa de desemprego em queda, pode haver impactos negativos na capacidade de pagamento das famílias. Segundo Gonçalves, as famílias que vivem de aluguel gastam pelo menos 30% da renda bruta só com o aluguel.
Dados do índice FipeZap — elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o portal Zap Imóveis, os aluguéis residenciais na capital paulista subiram cerca de 13,16% nos doze meses até janeiro de 2025. Bairros como Mooca, Brás e Jabaquara lideram a inadimplência na capital, refletindo o impacto direto da escalada dos preços sobre as famílias. O diretor Manoel Gonçalves também comentou sobre o cenário:
“Em geral, essas regiões apresentam um maior volume de locações em imóveis residenciais de rua, em comparação com apartamentos, o que pode influenciar no perfil dos contratos e a segurança das garantias. Além disso, muitas imobiliárias locais optam por trabalhar com fiadores como forma de garantia, em vez de utilizar mecanismos mais seguros e profissionais”. ,
Como o mercado pode responder à inadimplência e reduzir riscos na locação?
Com o cenário desafiador da inadimplência no mercado de locações, é fundamental que administradoras, imobiliárias e proprietários adotem medidas mais eficazes e modernas para diminuir os riscos. Olhando por um cenário otimista, já existem estratégias que apresentam bons resultados, tanto no aspecto financeiro quanto na experiência do locador e do inquilino.
- Seguro fiança: administrado por seguradoras, oferece cobertura rápida em caso de atraso e reduz a necessidade de acionar judicialmente o inquilino;
- Título de capitalização: funciona como um depósito caução, vinculado ao contrato;
- Garantidoras especializadas: empresas que assumem o risco e fazem toda a mediação em caso de inadimplência, com análise de crédito, cobrança e pagamento ao locador garantido.
Como os inquilinos podem reduzir riscos de inadimplência?
1. Planeje seu orçamento: não gaste mais que 30% da renda com aluguel;
2. Crie uma reserva: guarde o equivalente a 3 a 6 meses de aluguel para emergências;
3. Negocie o contrato: combine reajustes justos e prazos flexíveis;
4. Escolha boas garantias: prefira seguro fiança ou título de capitalização a fiadores;
5. Comunique-se com o locador: avise em caso de dificuldade para pagar;
6. Controle suas finanças: use aplicativos ou planilhas para organizar despesas e prazos.